Bất động sản công nghiệp được kỳ vọng sẽ là phân khúc đáng được chú ý nhất trong năm 2024 khi thu hút nhiều doanh nghiệp nước ngoài rót tiền đầu tư.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc bất động sản công nghiệp nhiều năm qua đang rất khởi sắc, khi chính sách phát triển công nghiệp ở nhiều tỉnh thành được nới rộng. Đặc biệt, khu công nghiệp phát triển bài bản theo hướng thân thiện môi trường, công nghệ cao nên được ưu tiên đầu tư chú trọng.
 |
| Động lực nào phát triển phân khúc bất động sản công nghiệp? Ảnh minh hoạ |
Dưới đây là bài phân tích về nhóm bất động sản khu công nghiệp:
1. Nguồn vốn FDI liên tục đổ vào Việt Nam.
Sau khi gia nhập WTO từ năm 2006, mỗi năm Việt Nam có thêm hàng chục tỷ đô vốn FDI đăng ký đầu tư mới. Vốn giải ngân thực tế tăng liên tục qua các năm. Bất chấp kinh tế toàn cầu đang gặp khó khăn khi FED tăng lãi suất, năm 2023 vốn FDI giải ngân vẫn đạt kỷ lục với giá trị 23.1 tỷ USD. Điều này càng chứng tỏ Việt Nam đã và đang là điểm đến rất hấp dẫn của dòng vốn đầu tư nước ngoài.
Trong hàng chục tỷ đô vốn FDI giải ngân vào Việt Nam hằng năm thì gần 70% là đầu tư vào hoạt động sản xuất. Đối với lĩnh vực sản xuất thì đòi hỏi phải có sự đầu tư rất lớn vào mặt bằng nhà xưởng và kho bãi. Cho nên, với việc vốn đầu tư FDI liên tục đổ vào lĩnh vực sản xuất thì nhu cầu mặt bằng khu công nghiệp ngày càng lớn.
2. Lợi thế của KCN tại Việt Nam.
- Giá cho thuê đất như thấp nhất khi so với các đối thủ trong khu vực.
So với các đối thủ trong khu vực hiện nay thì giá thuê đất khu công nghiệp của Việt Nam thì chỉ cao hơn Philippine, nhưng lại thấp hơn 21% khi so với Indonesia và thấp hơn rất nhiều khi so với Thailand, Malaysia, Singapore.
Đặc thù của việc thuê đất KCN thường là ban đầu sẽ phải trả một khoản tiền thuê rất lớn. Cho nên, với việc giá thuê đất ở mặt bằng thấp hơn nhiều so quốc gia trong khu vực thì điều này phần nào đã làm tăng tính hấp dẫn của Việt Nam trong việc thu hút sự quan tâm đầu tư của các công ty, tập đoàn nước ngoài.
- Chi phí điện sản xuất không quá cao.
Xét trong khu vực thì chi phí điện sản xuất của Việt Nam chỉ đang cao hơn so với Malaysia, Lào. Nhưng nếu ta so với các quốc gia cạnh tranh vốn FDI trực tiếp với Việt Nam như Indonesia, Thailand, Campuchia, Philippine thì giá điện sản xuất của nước ta đang ở một mức rất rẻ. Khi quyết định đặt một nhà máy sản xuất tại một quốc gia nào đó thì một doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan đến chi phí, với việc có giá điện sản xuất thấp hơn đáng kể khi so với các quốc gia trong khu vực thì điều này đã phần nào tăng thêm tính cạnh tranh của Việt Nam.
- Nhân công giá rẻ.
Chi phí tiền lương bình quân của Việt Nam rơi vào khoảng 350 USD/tháng, gần bằng với Indonesia và Philippine, nhưng lại rất thấp khi so với Thailand, Trung Quốc, Malaysia. Hiện nay, với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các nước lân cận thì xét về yếu tố chi phí tiền lương, Việt Nam đã có lợi thế rất lớn khi so với đối thủ cạnh tranh vốn FDI trực tiếp như Thailand.
3. Tiềm năng KCN tại Miền Bắc.
Trong năm 2023, giá thuê BĐS KCN tại miền Bắc tăng 13%, từ 115 lên 130 USD/m2/chu kỳ thuê. Mức tăng khá nhanh so với khu vực miền Nam.
Cho dù giá cho thuê KCN ở miền Bắc tăng mạnh nhưng vẫn đang thấp hơn miền Nam khá nhiều, với mức chênh lên tới hơn 30%. Với việc chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, xây dựng tuyến đường vành 4 xung quanh Hà Nội đã làm cho các KCN miền Bắc trở nên hấp dẫn hơn khi giá cho thuê đang rẻ.
Tuyến đường vành đai 4 kết nối giao thông các tỉnh miền Bắc quanh khu vực thủ đô Hà Nội.
Cùng với việc đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia vùng Đông Nam Á đang diễn ra rất mạnh mẽ. Khi các công ty chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam thì họ sẽ ưu tiên thuê các BĐS KCN phía Bắc. Do đó, điều này sẽ dẫn đến nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ tăng cao trong năm 2024. Với việc giá thuê đất KCN ở miền Bắc đang ở mức tương đối thấp, kèm theo nhu cầu thuê tăng cao làm cho dư địa tăng giá thuê đất KCN tại miền Bắc trong tương lai sẽ còn rất lớn.
Đối với thị trường BĐS KCN miền Bắc, tại các tỉnh trọng điểm như: Hà Nội, Bắc Ninh thì đều có tỷ lệ lấp đầy trên 90% Còn tại các tỉnh khác như Hải Dương, Vĩnh Phúc thì tỷ lệ lấp đầy cũng đã ở mức tương đối. Hiện nay, Hải Phòng và Hưng Yên là 2 tỉnh có tỷ lệ lấp đầy diện tích KCN khá thấp. Trong một bối cảnh nguồn cung KCN hạn chế, thì trong ngắn hạn những tỉnh thành nào có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn, thì sẽ có nhiều dư địa để tăng diện tích cho thuê được nhiều hơn.
Khu vực kinh tế trọng điểm phía bắc có tuyến đường bộ rất phát triển, và sự hình thành của các tuyến đường vành đai thì đang góp phần tăng sự kết nối của Hà Nội đối với các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng và Quảng Ninh.
Trong 2023, giá thuê đất tại Bắc Ninh tăng gần 48% so với cùng kỳ năm trước, từ 107 lên thành 158 USD/m2/chu kỳ thuê. Việc giá thuê đất KCN tại Bắc Ninh tăng mạnh là do được thúc đẩy bởi nhu cầu các doanh nghiệp điện tử & nhà cung ứng muốn đa dạng hóa, chuyển dịch khỏi Trung Quốc.
Tại các tỉnh thành khác thì cũng ghi nhận mức giá thuê đất KCN tăng rất ấn tượng. Hưng Yên ghi nhận mức tăng 45% so với cùng kỳ năm trước lên 132 USD/m2, Hải Dương tăng 33% lên 101 USD/m2 và Hải Phòng tăng 28% lên 129 USD/m2.
4. Tiềm năng KCN tại Miền Nam.
Với lợi thế hạ tầng giao thông đồng bộ được đầu tư bài bản, có nhiều hệ thống cảng biển lớn như cảng Sài Gòn, cảng Vũng Tàu, từ đó khu vực miền Nam luôn là tâm điểm đầu tư của dòng vốn FDI.
Trong năm 2023 thì giá thuê BĐS KCN tại miền Nam nhích nhẹ khoảng 5%, từ 163 lên hơn 172 USD/m2/chu kỳ thuê. Miền Nam cũng đang được đẩy mạnh triển khai các dự án đầu tư công trọng điểm quốc gia như sân bay quốc tế Long Thành, đường vành đai 3 HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu…
Tại thị trường miền Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm như TP HCM, Bình Dương thì gần như đã được lấp đầy. Trong ngắn hạn, khi chưa có dự án KCN mới nào được đưa ra thị trường, thì dư địa cho thuê KCN tại TP HCM và Bình Dương gần như là không còn.
Tỷ lệ lấp đầy diện tích đất khu công nghiệp của Long An trong năm 2023 đã chứng kiến sự tăng trưởng vượt trội, từ mức 60% tăng lên thành 82%. Tại các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Nam thì chỉ còn Bà Rịa – Vũng Tàu là có tỷ lệ lấp đầy diện tích đất khu công nghiệp ở một mức rất thấp khoảng 56%.
Tại các tỉnh khu công nghiệp trọng điểm phía Nam, thì giá cho thuê đất có sự chênh lệch rất rõ ràng, cao nhất là TP HCM 275 USD/m2/chu kỳ thuê, thấp nhất là Bà Rịa – Vũng Tàu 128 USD/m2/chu kỳ thuê. Nhưng trong năm 2023, Bà Rịa – Vũng Tàu lại chứng kiến sự tăng giá thuê đất mạnh nhất, từ 95 lên thành 128 USD/m2/Chu kỳ thuê, tăng 35%. Long An có mức tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 191 USD/m2, Đồng Nai tăng 18% so với cùng kỳ năm trước, lên mức 188 USD/m2. Bình Dương và TPHCM hầu như không có đất trống, không có sự tăng giá.
4. Các cổ phiếu nên quan tâm.
Một số doanh nghiệp đang có quỹ đất sẵn sàng cho thuê khá lớn như SZC, BCM, IDC, KBC, VGC.
Để chọn ra được các cổ phiếu Leader trong danh sách các cổ phiếu BĐS KCN nên quan tâm, thì nhà đầu tư hãy liên hệ thông tin bên dưới để nhận được sự tự vấn. Team Alias vẫn sẽ tiếp tục đưa ra những phân tích về cổ phiếu tiềm năng & xứng đáng để đầu tư trong ngành BĐS KCN.
